Quand Jorge Lucero a décidé de déménager pour l’arrivée de son deuxième enfant, il savait qu’il aurait beaucoup de mal à obtenir un prêt bancaire: au lieu d’acheter, il a opté pour l’échange, troquant son appartement contre une maison avec jardin sur l’île espagnole de Minorque.

EXCLAMATION 3-copie-4Il a suffi à cet ingénieur de 36 ans d’emprunter à la banque 160.000 euros et le tour était joué: beaucoup moins cher qu’une transaction traditionnelle, pour laquelle il aurait dû s’endetter très lourdement et sans doute prendre le risque d’acheter sans avoir revendu son appartement.

Or les banques espagnoles sont aujourd’hui de plus en plus réticentes à prêter de l’argent, après les années d’euphorie de la bulle immobilière qui se sont soldées par des millions d’euros d’emprunts impayés.

Avec sa femme enceinte, Jorge Lucero est aujourd’hui propriétaire d’une maison de 260 mètres carrés, évaluée 560.000 euros, avec trois chambres et trois salles de bain, à Mahon, sur l’île de Minorque aux Baléares: presque trois fois la surface de leur ancien appartement.

Le bon choix

« Pour une grande maison comme celle-ci, c’est un petit emprunt et la banque l’a accepté sans problème », explique l’ingénieur. « Je pense que nous avons fait le bon choix, à un moment où il est très difficile d’acheter et de vendre, je pense que les deux côtés sont gagnants ».

FLECHE

Encore isolée, cette pratique connaît une vogue grandissante en Espagne: le plus grand portail immobilier du pays, Idealista.com, proposait en septembre 1.200 biens à échanger, sur 900.000 maisons ou appartements, contre 257 deux ans exactement plus tôt.

Depuis août 2009, il existe même un site, « Teapetecemicasa.com » (« Veuxtumamaison.com »), qui ne propose que des logements à échanger. 4.800 personnes offrant leurs biens y sont inscrites.

« A une époque où les gens ne peuvent accéder au crédit parce que les banques ne prêtent pas, l’échange peut être une solution », estime Francisco Inareta, porte-parole d’Idealista.com.

Créances douteuses

En juillet, 46.980 prêts immobiliers ont été accordés en Espagne, un chiffre en chute de 44,2% sur un an et le plus bas depuis le début des statistiques officielles en 2003, signe du plongeon de l’immobilier qui a porté jusqu’en 2008 la croissance économique du pays.

Depuis le début de la crise, les banques espagnoles ont vu s’accumuler les créances douteuses, c’est-à-dire principalement les crédits immobiliers risquant de ne pas être remboursés.

Elles ont aussi beaucoup moins d’argent à prêter parce que beaucoup d’entre elles sont exclues du marché interbancaire et parce que la crise a tari les dépôts, explique Paula Papp, analyste financière de la société de consultants AFI.

« Les dépôts ne progressent pas à cause de la situation macroéconomique. L’autre levier laissé aux banques est de restreindre le crédit », ajoute-t-elle, estimant que les conditions devraient encore se resserrer, les banques étant contraintes de trouver des milliards d’euros pour atteindre les nouveaux ratios de capital imposés par l’Union européenne.

Négociation tendue

Pour Gabriel Aznar, agent immobilier qui a organisé l’échange de Jorge Lucero, cette formule est parfaite pour contourner les réticences des banques.

« Ce n’est pas la même chose de demander un prêt pour la valeur de 85 ou 90% d’une maison que de demander 50%, la différence étant couverte par la valeur du bien que j’échange », explique-t-il. « Pour les banques ce sont des ventes beaucoup plus faciles à financer parce que la valeur, et donc le risque, sont moindres ».

La négociation est parfois tendue, les deux propriétaires négociant d’arrache-pied pour parvenir à un accord sur le juste prix de leur logement. Pourtant, Gabriel Aznar a déjà conclu 30 affaires de ce type en deux ans. « Je ne pensais pas que cela aurait autant de succès », confie-t-il.

 

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